Locaciones de inmuebles y Afip: Algunas consideraciones de impuestos nacionales y facturación

Colocar un inmueble en alquiler o arrendamiento supone el origen una serie de requisitos legales e impositivos.

El régimen de IVA: Exenciones y un tope desactualizado

Los alquileres d casa habitación están exentas de IVA y NO debe facturarse el impuesto al inquilino, se factura como operación exenta de iva, con factura B.

Las locaciones de inmuebles comerciales están gravadas en el iva  con la alícuota general del 21%, pero existe una serie de exenciones que establece la normativa en el artículo 7 inciso H punto 22:

• Inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia.
• Inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias
• Inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados.
• Las restantes locaciones -excepto de tratarse de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares – cuando el valor del alquiler, por unidad, locatario y período mensual, no exceda el monto de $1.500.

Fíjense lo ridículo del monto de $ 1500,  mínimo no imponible que no se actualiza desde mayo de 2001 (Fue actualizado mediante el Decreto 616/2001, publicado en B.O: 14/5/2001) y que trae como consecuencia que prácticamente cualquier alquiler comercial quede alcanzados por el IVA. Si este valor se actualizaría por inflación a valores de hoy, el mismo se ubicaría casi en cerca de $200000.

El propietario de inmuebles en alquiler puede elegir pagar impuesto a las ganancias en una dj anual, y no paga cuota mensual ni autónomos.

O puede elegir ser monotributista, pero para esta opción debe alquilar no más de 3 inmuebles.

El monotributo: Sin jubilación ni obra social

Para encuadrar a un locador en el Régimen Simplificado se tienen que cumplir dos condiciones:

• NO poseer más de tres unidades de explotación (propiedades a alquilar o arrendar, por ejemplo) o no desarrollar más de 3 actividades comerciales. ( este tema se está pidiendo modificar con la nueva  reforma de la ley de alquileres)
• Que el monto anual de facturación de las actividades no supere el tope máximo fijado por la tabla anual de monotributo.
• Es importante mencionar que los locadores se encuentran exceptuados de ingresar los aportes jubilatorios y de obra social siempre y cuando sea la única actividad que realicen como monotributistas y lo hagan de manera personal, es decir no organizados como una empresa. Sin embargo, esto es un régimen optativo y si se desea abonar los conceptos, puede realizarse.

Facturación de alquileres de casa habitación: El caso de la RG 4004/2017

Recordemos que como es obligatorio el uso de facturación electrónica, independientemente de la condición que posea el locador. Sin embargo específicamente para el alquiler de casa habitación está vigente la RG 4004/2017, donde se menciona que se encuentran comprendidos:

a) Facturas y recibos clase “B”.

b) Notas de crédito y notas de débito clase “B”.

c) Facturas y recibos clase “C”.

d) Notas de crédito y notas de débito clase “C”.

El artículo 7 de la norma establece que cuando se confeccionen los comprobantes se deberá colocar en los campos que se identifican como “adicionales por RG” los siguientes datos:

• Código de Identificación 17: dato 01 (operación facturada a través de intermediario) o dato 02 (operación facturada directamente por el propietario del inmueble).
• Código de Identificación 18.1: ingresar CUIT del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
• Código de Identificación 18.2: informar apellido y nombres, denominación o razón social del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.

Por otro lado, en caso de que el alquiler sea administrado por una inmobiliaria la obligación de facturar sigue vigente y “se considerarán válidos las facturas o recibos emitidos por éstos a su nombre. Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deberán además indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de los mismos.”

Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)

No olvidemos que Los contratos de locación de bienes inmuebles deben registrarse en la AFIP.

La nueva ley de alquileres dice que En caso de juicios relacionados con el contrato de locación (por ejemplo, desalojo, cobro de alquileres, etc.), el juez debe informar a la AFIP para que intervenga. Al locador que no registró el contrato de locación se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.

Este tema ha caído como una nueva traba burocrática y de control sobre lo privado, desestimula  a ofrecer alquiler de viviendas y ha sumado a la crisis de alquileres.

En cuento a ingresos brutos sobre los alquileres, debe analizarse en qué provincia o CABA se encuentran, ya que muchas jurisdicciones tienen alguna exención en alquiler de vivienda. Sobre alquileres comerciales se paga alícuotas diferenciales en cada jurisdicción

Por la Ley 6642 de CABA, quedan exentos en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos a partir del 1 de mayo de 2023 aquellos contribuyentes que posean para alquiler con destino vivienda hasta 3 unidades, siempre que el importe no supere los $220.000 mensuales por inmueble.

CONTADORA ELISABET PIACENTINI

CEO ESTUDIO PIACENTINI